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惠州新闻
圈海种房暴利起底 开发商角逐惠州东海岸
34亿元!这是碧桂园十里银滩开盘当日的成绩单。

    本报独家获悉,碧桂园位于广东惠州的新盘7月30日一天实现34亿元的销售收入,两大代理商世联地产和易居中国各占半壁江山。

    本报记者开盘当日实地探访发现,十里银滩多重折扣后的最低价4508元/平方米,带精装修。这不仅大大低于金融街金海湾11000元/平方米精装养生度假公寓,而且也大幅低于最新开盘的合正东部湾8300元的最低价。

    本报调查发现,在惠州东部围海种房的10多个大型开发商中,圈占的土地面积动辄上万亩,拿地成本均在300-500元/平方米,除碧桂园外,售价都在万元左右,因此地价几乎可以忽略不计。

    高盛在7月25日的研究报告 预计,十里银滩的利润率超过15%。这就意味着,碧桂园大幅“杀价”让许多地产商裸在了沙滩上。

    碧桂园大卖

    7月30日,碧桂园十里银滩开盘现场罕见地出现了碧桂园创始人杨国强的身影。

    2007年碧桂园上市后,杨国强将约七成股权交给二女儿杨惠妍后,绝少在公开场合露面。

    碧桂园内部人士对本报记者称,十里银滩开盘前一天,杨国强便已抵达巽寮湾,并召集全国多个区域总经理来到现场,亲自督战。

    到现场督战的还有易居中国的董事长周忻,作为易居在深圳地区代理的首个楼盘,十里银滩是易居和世联地产的首次肉搏。

    因为低价,碧桂园开盘首日吸引了无数买家。本报记者30日当天在现场看到,最高峰时,购房者的车辆排了8里,多以深圳牌照为主。“前来选房的至少在万人以上。”上述碧桂园员工称。

    按照碧桂园对外公布的价格,精装山景洋房约5500-6000元/平方米、精装海景洋房约10000-11000元/平方米、精装临海公寓约14000-15000元/平方米。“给予了提前认筹、开盘当天成功认购的客户享额外7.5折的购房优惠。”碧桂园在铺天盖地的广告中称。

    截至记者发稿时,碧桂园尚未对外公布具体的销量和剩余房源。

    7月30日当天,十里银滩收金34亿元,世联和易居以平局收场。据称,周忻对此结果很满意,并准备庆功。易居内部人士称,首次进入深圳,而且是在世联的大本营,世联有无数老客户,而易居只能临时开发,能平局收场已相当不易。

    圈海种房

    碧桂园的大卖,只是身出四线的惠州疯狂的样本。在惠州的东南海岸线上,围海圈地种房的远不止碧桂园一家。

    驱车从深圳大鹏湾一路向东,就进入惠州境地,在惠州东南沿海170公里延绵的岸线上,自西向东,依次分布着大亚湾旅游区、亚婆角旅游度假区、巽寮滨海旅游度假区。

    在这片海岸线上,许多地产大鳄早已排兵布阵。本报获得的资料显示,目前,在东起港口镇西止稔山镇沿岸数十公里集聚了碧桂园、合正地产、富力和世茂地产、中信集团、万科集团、粤华集团、深圳华侨城集团、金融街控股等一大批巨头。

    在这些巨头圈占的项目中,最小的1000多亩,多数介乎2000-5000亩,最大的金融街金海湾占地高达29平方公里。

    据不完全统计,这些盘预计建设规模将超过5000万平方米。据称,如果一切都按这些巨头所设想的进行,这里的规模将几乎10倍于海南亚龙湾,总投资规模将高达3000亿元,3倍于海南的房地产开发投资。

    以紧随碧桂园发动攻势的富茂?威尼斯湾为例,由富力和世茂地产联合开发的威尼斯湾规划总占地2万亩,建筑面积达1800万平方米,项目内规划配套有3000亩的生态滨海景观群、超五星级酒店、国际会议中心和众多滨海娱乐休闲配套,产品类型主要为独栋、双拼、联排、滨海公寓、高层住宅。此项目计划斥资400亿元,预计建设时间达9年以上。

    谁在暴利

    数据显示,此次开盘的十里银滩,价格最低的为观山海2号楼6单元605户型,原价6170元/平方米,减2万再7.5折后,均价4508元/平方米;价格最高为浪琴湾商住楼912户型,原价15982元/平方米,减2万再7.5折后,均价11809元/平方米。其余单位折后价格多在7000元/平方米,均带精装修发售。

    目前金融街金海湾的一线海景公寓均价为19000-25000元/平方米,畔山养生公寓均价11000元 /平方米,双拼别墅均价22000-30000元/平方米,据称,新一期售价预计会继续攀升。

    合正东部湾的价格也高出十里银滩许多,在7月24日开盘当天,东部湾的公寓均价8300元/平方米,洋房均价12000元/平方米。“如果不是十里银滩攻势太猛,售价会比这个高许多。”东部湾的代理商世联地产的员工称。

    尽管售价不一,但本报获得的数据显示,这些项目的地价和成本大致相近。

    以最大的地主金融街为例,2005年10月,金融街以2.62亿元的代价竞得了这个规划占地29平方公里的超大型项目,预计总投资额超过100亿,国泰君安一份写于2008年的研究报告称,金海湾拿地成本很低,楼面地价300元/平方米左右。

    在金融街之后合正东部湾的价格也极其低廉,2006年拿地时的楼面地价也不超过300元/平方米。

    哪怕是比较晚拿地的万科双月湾,地价也十分低廉。资料显示,双月湾一期工程开发投资约15亿元,占地面积约23.5万平方米,建筑面积约25.51万平方米,总地价2.18亿元,楼面地价在800多元/平方米,万科拥有67%的权益。

    这也意味着,碧桂园的大幅杀价让已对外开售的金融街金海湾,合正东部湾裸泳在了沙滩上。

    数据显示,碧桂园2010年全国范围内的产品合约销售均价为5483元/平方米,净利润率也能达到16.6%的行业中等水平,5483元/平方米的合约销售均价为十大房企中最低。

    深圳当地一家地产公司的造价总监对本报记者表示,碧桂园十里银滩每平方米的造价大约在3500元左右,“一般情况下,土建水电安装成本,在没有地下室的情况下是1500元,室外园林配套70元左右,每平方米的装修费用大概在500元”。

    “即便以碧桂园4508元/平方米的最低售价作为成本价计算,包括开盘在售的金融街,合正东部湾,未开盘的万科、富力等巨头都将获得暴利。”其称。

发布时间:2011/8/9  返回上一页  
 
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